Comunidades vecinales y su administración

Sin duda para los amantes de la filosofía solemos señalar desde nuestros tiempos como profesores en la Universidad pública por oposición que uno de los secretos mejor guardados para la humanidad es la convivencia. Ciencia o arte que necesita regulación por ley y actualización constante por los altos tribunales del estado de Derecho.

La reflexión presente es oportuna por tres motivos. Los derechos de los convecinos con segunda vivienda frente a los vecinos constantes por residencia habitual. Las actitudes y aptitudes de los denominados ADMINISTRADORES DE FINCAS. La actuación de los COLEGIOS PROFESIONALES E INSTITUTOS PARA VELAR POR LOS DERECHOS DEL CONSUMIDOR Y USUARIO. La colisión y sorpresas desagradables tienen como fechas dos. La llegada de los veraneantes y su derecho a estar en las JUNTAS DE PROPIETARIOS y los cierres o nuevos presupuestos que suelen adolecer de información suficiente con facturas y posibilidades de contacto directo con los administradores que exigen petición de día y hora, entre otros motivos por esa pluridedicación a otros menesteres de gestión y asesoramiento que a la vista del anuncio oficial puede deducirse estamos ante una empresa de servicios; jurídicos, fiscales, de inversión económica, acciones del IBEX, compras y ventas de propiedades, todo ello desde un pequeño despacho con no más de tres empleados/as.

Pero aunque la ignorancia de los cambios legislativos suele ser frecuente, hay cambios como en la Ley de la Vivienda y en la Ley de la Propiedad Horizontal que al menos la administración debe conocer e informar a sus clientes, pues se establece por Ley 12/2023 obligaciones y cambios que debe cumplir el sector exigiéndose mayor profesionalidad y formación a los titulares responsables del servicio que ofertan y prestan a las comunidades de convecinos. El mero concepto de "profesional", podía dar lugar a diversas interpretaciones. Conforme la redacción del art. 21, no había problemas legales si cualquier persona o empresa se daba de alta como tal, con independencia de que tuviera o no el título de Administrador de Fincas colegiado, pues ahora si a tenor del apartado 2 de lo dispuesto en la Ley del Derecho a la Vivienda. Otra cuestión importante es que la Dirección General de los Registros y del Notariado, en Resoluciones de 16 de mayo de 2009 y de 18 de mayo de 2009, advierte sobre la falta de la titulación correspondiente, considerando que algunos títulos que expiden determinadas universidades no han obtenido la calificación de "oficiales".

La jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) establece que los administradores de fincas tienen una obligación de diligencia reforzada en la gestión de los intereses comunitarios. Las sentencias clave delimitan principalmente su responsabilidad civil y penal por negligencia o mala praxis, sus facultades de representación y el libre ejercicio de la profesión. Sentencias clave y líneas jurisprudenciales que a continuación señalo.

Responsabilidad Civil y Mala Praxis (STS nº 613/2013, de 22 de octubre): El Tribunal Supremo marca precedentes sobre la negligencia en la gestión. El administrador responde de los daños causados a la comunidad por incumplimiento de sus funciones o extralimitación de su mandato, requiriéndose una actuación diligente y profesional.

Falta de claridad en los encargos (Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales vinculada a doctrina del TS): Los tribunales eximen de responsabilidad al administrador si los acuerdos de la junta fueron ambiguos y no le encomendaron de forma clara e inequívoca las actuaciones supuestamente omitidas.

Responsabilidad Penal (Delito de apropiación indebida y administración desleal): En el ámbito penal (regulado en el Código Penal), la doctrina jurisprudencial respalda la condena del administrador cuando se apropia de fondos de la comunidad o realiza una gestión manifiestamente desleal en perjuicio del patrimonio de los propietarios.
Exigencia de rendición de cuentas: La jurisprudencia impone al administrador la obligación constante de justificar y rendir cuentas detalladas de su gestión económica al finalizar cada ejercicio, siendo causa de cese y posible indemnización la falta de transparencia

Jurisprudencia sobre mala praxis de administradores de fincas: Tuberías comunitarias o privativas: resolución del Tribunal Supremo
Las averías en tuberías generan conflictos frecuentes entre comunidades y propietarios. La STS de 11 de abril de 2014 (Recurso 381/2012) establece que las reparaciones en elementos comunes, como bajantes, son responsabilidad de la comunidad, incluso si afectan a elementos privativos.
Elementos comunes: Las tuberías que forman parte de la red general del edificio son responsabilidad comunitaria. Elementos privativos: Las conexiones desde las instalaciones generales hasta las viviendas son responsabilidad individual de los propietarios.
.Alteración de fachadas: requisitos legales y jurisprudencia: La alteración de elementos comunes, como las fachadas, requiere la autorización de la comunidad. Según la STS nº 286/2014 de 3 de septiembre, cualquier modificación que afecte a la estética o estructura del edificio, como la apertura de huecos o el cambio de color, debe ser aprobada por unanimidad.

Casos específicos
Fachadas y apertura de huecos: La jurisprudencia considera que estas obras implican la alteración de elementos comunes y requieren unanimidad. Cambio de uso de locales: La conversión de un local comercial a vivienda también puede implicar la modificación de la fachada, siendo necesario el consentimiento de la comunidad.